大家さんとの打ち合わせはサンマルク船橋駅北口店
先日、別のオーナー様に大家さんをご紹介いただき
船橋で1番背の高い北口にある プラウドタワー 横にあるサンマルクにて打ち合わせをして来ました。
今回のオーナー様、他にもいくつか物件を所有しているそうですが、先ずは ダイアパレスステーションプラザ船橋 1部屋お預かりさせていただきました。また貴重なお時間をいただきありがとうございました。
業者専用のレインズ、ATBBなどに掲載するにあたり、ご希望の条件などをヒアリングし掲載開始まで3日ほどお時間を頂きました。
しかし、お部屋の中にはまだ多くの荷物が置いてあるとの事でしたので、後日わたくしも一緒に荷物の運びだしと清掃をお手伝いしました。
少しでも大家さんのお役に立てれば・・・大手とは違い当社はこのような小回りが利きますので、もし管理を任せていただける際は、是非使ってください。
荷物も全部出したので、これでやっとハウスクリーニング業者に依頼ができます。
大家さんも納得の仕上がり！仕事が丁寧、迅速な対応、明瞭会計、信頼できるハウスクリーニング業者
今までに何社もハウスクリーニング業者を見てきましたが、仕事が雑だったり、納期が延びたりと大家さんにご迷惑をおかけすることが何度かありました。
現在、弊社がお付き合いをしているハウスクリーニング業者さんは、仕事が丁寧、明瞭会計、そして、急ぎの案件でも嫌な顔を一つせず迅速に対応してくれる信頼のできる業者さんです。
大家さんに今回のお見積書を提出したら「とてもリーズナブルだね！」と即答でOKいただきました。もちろんクリーニングだけでなく、補修などにも対応しておりますので
今、お付き合いのある業者に少しでも不満を感じている大家さんはご相談ください。
今回も大家さん納得の仕上がりでした。
綺麗な室内写真を掲載できたのもあり、おかげさまで約2週間でお客様が決まりました。
業界の裏事情！最短で入居者を決める為には広告料の還元が1番?
もちろん ダイアパレスステーションプラザ船橋 は好立地で人気の物件ではありますが
私が最優先に考えていることは、先ずは大家さんにインカム(家賃収入)が最短で入ることです。融資を受けている方は毎月の返済もありますし・・・
その為、当社は以下の項目を行っております。特に1番が重要です
1. 入居者が決まった際に大家さんからいただく広告料は弊社の利益にせず、お客様をご紹介してくれる客付業者様にそのまま還元(払い出し)します。逆の立場からするとレインズなどを見た際にこちらの広告料が付いていないと基本的にお客様に紹介もあまりしないのが不動産業界の現状です。物件によって200％、300%もあります
この広告料、不動産業界ではADと言います。
「ではDEPARTURESさんはどこで利益を取ってるの?」と大家さんから良く質問を受けますが、当社は大家さんから毎月いただく5％の管理費が収益になります。
本当にそれだけ?
仮に1つの物件の賃料が6万円だとします。60.000円×管理費5％ =3.000円/月
1件だと3千円ですが、10件で3万円、100件で30万円、1.000件にもなれば毎月300万円にもなります。
1.000件は正直厳しい道のりですが（笑）管理物件が増えていけば会社の経営としてもストック収入で安定する為、長いビジョンで私は今後もここに注力していきたいと考えております。
なので、目の前にある1回の広告料よりも入居者を早く決めて大家さんに信頼してもらい、他に所有している物件や別の大家さんを紹介していただき管理させてもらうことにフォーカスしてます。
2．お預かりした物件の写真は、もちろんiPhoneや簡易的なデジタルカメラではなく高性能一眼レフカメラで撮影します。
3．近郊の同条件に近い家賃相場などを徹底的に分析し大家さんと何度も打ち合わせを行いレインズやATBBに掲載します。
4. 大家さんとは信頼関係が1番大事の為、真実を伝え嘘をつかない。時には厳しい助言もします。
外国籍可物件にすれば入居者は即決まりますが・・・
ここ最近、外国籍の方を多く見かけるようになりました。実は船橋駅周辺には日本語学校がいくつかあります。
オンリーワン日本語学校・インターナショナルスクール船橋店・JLA外国語学院
以前は中国の方、韓国の方、フィリピンの方が多かったようですが、ここ2〜3年前からは東南アジアの方が圧倒的に増えてきました。
その中でも特に多いのはベトナムの留学生たち。外国籍入居可の物件は本当に少なく、彼らはお部屋探しに大変苦労してます。
東京都内であればまだ多少ありますが、残念ながら船橋駅周辺には外国籍可の物件がほとんどありません。
毎日、管理会社に物件確認の電話をしても断られるばかりです。
2019年4月より特定技能がスタートし近い将来、海外から多くの労働者が日本へ働きに来ます。その為にも外国籍可のお部屋が必要となります。
しかし、ここで本題に入りたいと思います。大家さんのものさしで書きます。
外国籍OKにすれば確かに直ぐに入居者は決まり大家さんにとっても家賃収入が入るので目先の事を考えればとても良いと思います。
私共でも直ぐに外国籍のお客様を付けることは可能です。しかし外国籍の方を1度入居させてしまうと、色々なトラブルが起こり後々大変になってしまうのが現状と今までの私の経験からになります。
日本に長く住んでいて日本のルールやマナーなどを理解している方（永住権、定住者、日本人配偶者、就労ビザ)は特に問題ないのですが
留学生などの若い層の方は、アルバイトをしながら学費を払ったり、母国に仕送りしたりと金銭的に余裕がない為、1つのお部屋に大体3〜4人で入居します。
そうなると、日本語もあまり理解できない彼らは、ゴミ出しのルールは守らない、自転車はマンション前に複数台置く、夜はお酒を呑みながら朝まで騒ぐ、近隣からの苦情、問題が起きた時に契約者に連絡が取れない・・・
また、彼らは基本自炊をするため、香辛料などの匂いが部屋中に残り消臭してもなかなか取れなかったり
複数人で住むため退去後のお部屋の修復費が、クリーニング費用、敷金などを預かっていても足が出てしまいます。
時には荷物を置いたまま連絡なしで帰国してしまうケースもあります。
また、同じフロアに先に住んでいた日本の入居者も出て行ってしまうリスクがあります。賃料に関しては、保証会社に加入するので心配はないのですが・・・
外国籍の方をOKにする際、大家さんに少しでも参考になれば幸いです。
まとめ
入居者を1番早く決める為には先ずは 仲介業者への広告料の還元(払い出し)が一番大事だと思います。
管理会社にお願いしている大家さんは、是非1度「広告料って客付業者様に還元してますか?それとも払い出しはしてないですか?」って聞いてみてください。
長い期間空室が続き、直ぐにでも家賃収入を得たいとお困りの大家さんは、1つの選択肢として外国籍可物件にするのも良いと思います。しかしトラブルも多くありますのでそれも踏まえて検討してみてはいかがでしょうか
当社にも外国籍の社員が数名おりますので、何かお困りごとがあれば力になれると思います。その際はどうぞお気軽にご相談ください
最後にもうひとつ、インターネット社会の今、お部屋に無料Wi-Fiを設置することにより入居者に大変喜ばれ成約につながるケースもここ最近は多いです。
