お部屋を借りる時審査の通り安い賃貸保証会社とは?

みなさんも一度は耳にしたことがあると思います。少し前まではこのような制度が無かった為、家を借りる時は必ず連帯保証人が必要でした。

しかし、連帯保証人に代わってここ近年はお部屋を借りる時必ずと言っていいほど賃貸保証会社を利用します。

この賃貸保証会社とは何か?

入居者が万が一家賃を滞納してしまったり、荷物を置いて出て行ってしまった時に保証会社が入居者の代わりに大家さんに支払いをしてくれます。

保証会社にも寄りますが最大24ヶ月・・・これで大家さんも安心してお部屋を貸すことができます。 

どちらかというと大家さん向けのサービスになります。

保証会社を利用する際は、契約時に入居者が保証料として賃料総額(共益費、管理費など含む)の50%~100%が初回料としてかかります。保証会社によっては年に1回1万円などの更新料がかかります

賃貸保証会社は信販系など多数あります

①信販系保証会社

CIC(指定信用情報機関)やJICC(日本信用情報機構)などの過去の履歴を取り寄せ、入居審査に採用しているため、審査項目が多く難易度が高いと言われてます。

オリコフォレントインシュア、エポスカード、ライフなど・・・

LICC系保証会社

保証会社はLICC(一般社団法人 全国賃貸保証業協会)という協会を作っています。この協会の目的は、借主の申込情報や家賃滞納の情報をデータベース化することによって、入居審査をより円滑にする機関

全保連、エルズサポート、ジェイリース、アーク賃貸保証・・・

この中でも全保連は昔から審査が厳しいと言われております

LGO系保証会【独立系】

独自審査と言われており、システム上、個人信用情報センターの照会も行えません。また、他社との情報共有も薄く各社それぞれに判断しています。

審査に通りやすい賃貸保証会社はココ

信販系など当社もいくつか保証会社を用意しておりますが、今までの経験上クレジット会社系や全保連はやはり審査が厳しいと感じております。

逆に日本セーフティー、エルズサポートは審査が通りやすいので、審査に自身の無い方は素直に事情を説明して不動産屋さんに相談してみると良いですね・・・

きっと、審査の通りやすい保証会社を利用してくれることでしょう

もし船橋駅周辺でお部屋探しの際は、当社までお気軽にご相談ください

無事に入居できるよう全力でサポートさせていただきます。

退去時に知っておきたい入居者が支払わなくても良い費用とは?

みなさんが心配している退去時の費用、私も良く Γ予想以上に高いから請求書を1度見て欲しいと」相談を受けます。

もし少しでも疑問があるなら、お支払いする前に不動産会社に1度相談することをおすすめします。

法外な退去費用を請求してくる業者もあるので特に注意しましょう

↓ 退去時のトラブルを避けるためにも知っておきたい項目 ↓ 

長く住めば住むほど入居者は有利になります

1.家具などを置いてできてしまった床の凹みなど 

2.壁紙の電気焼けや黒ずみなど

※タバコによるヤニ汚れなどは対象外

3.畳の表替え

4.画鋲などの跡

※ポスター貼りの画鋲跡は大丈夫ですが、棚など設置してできた釘跡などは対象外

5.排水管の洗浄 

※ 油は絶対に流さないでください

退去時トラブルにならないように少しでも知識を入れておきましょう

もちろん入居者の善管注意義務が前提となりますので・・・

入居者の善管注意義務って何?

善管注意義務とは、正確には「善良なる管理者の注意義務」のことであり、民法第400条の条文に由来する。


民法第400条では、特定物(中古車・美術品・建物のようにその物の個性に着目して取引される物のこと)の引渡しの義務を負う者は、その引渡しが完了するまでは、その特定物を「善良なる管理者の注意義務」をもって保存しなければならない

退去時に入居者が支払い必要となるのはこちら

1.クリーニングしても落ちないタバコの跡

クロスを全て張替えになるとかなり費用がかかりますので、喫煙する際はベランダや換気扇の下などで吸いましょう

2.下地ボードまで食い込んでしまっている画鋲や釘跡

画鋲は時計を掛けるくらいにしておきましょう

4.結露を放置してできてしまったシミやカビ

毎日の換気が大事です

5.引越しの際にできた引っ掻き傷など

運搬の際は業者さんに特に注意してもらいましょう。フローリング、壁など・・・

6.冷蔵庫などの下にできてしまったサビ

雑巾などでマメに掃除をしましょう

7.お風呂、洗面台、トイレの水垢

放置しておくとなかなか落ちませんので、こちらもマメに掃除をしましょう

8.ガスコンロ、換気扇の油汚れ

油が固まって落ちにくくなる前に日々の掃除が大事です

まとめ

退去時トラブルにならないように、日頃より善管注意義務を守り 

少しでも知識を頭に入れておきましょう。もしも高額な費用を請求された場合は、お支払いする前に不動産業者に1度相談をしてみましょう。

業界の裏事情!入居者を最短で決める方法はこの2つ

大家さんとの打ち合わせはサンマルク船橋駅北口店

先日、別のオーナー様に大家さんをご紹介いただき

船橋で1番背の高い北口にある プラウドタワー 横にあるサンマルクにて打ち合わせをして来ました。

今回のオーナー様、他にもいくつか物件を所有しているそうですが、先ずは ダイアパレスステーションプラザ船橋 1部屋お預かりさせていただきました。また貴重なお時間をいただきありがとうございました。

業者専用のレインズ、ATBBなどに掲載するにあたり、ご希望の条件などをヒアリングし掲載開始まで3日ほどお時間を頂きました。

しかし、お部屋の中にはまだ多くの荷物が置いてあるとの事でしたので、後日わたくしも一緒に荷物の運びだしと清掃をお手伝いしました。

少しでも大家さんのお役に立てれば・・・大手とは違い当社はこのような小回りが利きますので、もし管理を任せていただける際は、是非使ってください。

荷物も全部出したので、これでやっとハウスクリーニング業者に依頼ができます。

大家さんも納得の仕上がり!仕事が丁寧、迅速な対応、明瞭会計、信頼できるハウスクリーニング業者 

今までに何社もハウスクリーニング業者を見てきましたが、仕事が雑だったり、納期が延びたりと大家さんにご迷惑をおかけすることが何度かありました。

現在、弊社がお付き合いをしているハウスクリーニング業者さんは、仕事が丁寧、明瞭会計、そして、急ぎの案件でも嫌な顔を一つせず迅速に対応してくれる信頼のできる業者さんです。

大家さんに今回のお見積書を提出したら「とてもリーズナブルだね!」と即答でOKいただきました。もちろんクリーニングだけでなく、補修などにも対応しておりますので

今、お付き合いのある業者に少しでも不満を感じている大家さんはご相談ください。

今回も大家さん納得の仕上がりでした。

綺麗な室内写真を掲載できたのもあり、おかげさまで約2週間でお客様が決まりました。

業界の裏事情!最短で入居者を決める為には広告料の還元が1番?

もちろん ダイアパレスステーションプラザ船橋 は好立地で人気の物件ではありますが

私が最優先に考えていることは、先ずは大家さんにインカム(家賃収入)が最短で入ることです。融資を受けている方は毎月の返済もありますし・・・

その為、当社は以下の項目を行っております。特に1番が重要です

1. 入居者が決まった際に大家さんからいただく広告料は弊社の利益にせず、お客様をご紹介してくれる客付業者様にそのまま還元(払い出し)します。逆の立場からするとレインズなどを見た際にこちらの広告料が付いていないと基本的にお客様に紹介もあまりしないのが不動産業界の現状です。物件によって200%、300%もあります

この広告料、不動産業界ではADと言います。 

「ではDEPARTURESさんはどこで利益を取ってるの?」と大家さんから良く質問を受けますが、当社は大家さんから毎月いただく5%の管理費が収益になります。

本当にそれだけ?

仮に1つの物件の賃料が6万円だとします。60.000円×管理費5% =3.000円/月

1件だと3千円ですが、10件で3万円、100件で30万円、1.000件にもなれば毎月300万円にもなります。

1.000件は正直厳しい道のりですが(笑)管理物件が増えていけば会社の経営としてもストック収入で安定する為、長いビジョンで私は今後もここに注力していきたいと考えております。

なので、目の前にある1回の広告料よりも入居者を早く決めて大家さんに信頼してもらい、他に所有している物件や別の大家さんを紹介していただき管理させてもらうことにフォーカスしてます。

2.お預かりした物件の写真は、もちろんiPhoneや簡易的なデジタルカメラではなく高性能一眼レフカメラで撮影します

3.近郊の同条件に近い家賃相場などを徹底的に分析し大家さんと何度も打ち合わせを行いレインズやATBBに掲載します

4. 大家さんとは信頼関係が1番大事の為、真実を伝え嘘をつかない時には厳しい助言もします。

外国籍可物件にすれば入居者は即決まりますが・・・

ここ最近、外国籍の方を多く見かけるようになりました。実は船橋駅周辺には日本語学校がいくつかあります。

オンリーワン日本語学校・インターナショナルスクール船橋店・JLA外国語学院

以前は中国の方、韓国の方、フィリピンの方が多かったようですが、ここ2〜3年前からは東南アジアの方が圧倒的に増えてきました。

その中でも特に多いのはベトナムの留学生たち。外国籍入居可の物件は本当に少なく、彼らはお部屋探しに大変苦労してます。

東京都内であればまだ多少ありますが、残念ながら船橋駅周辺には外国籍可の物件がほとんどありません。

毎日、管理会社に物件確認の電話をしても断られるばかりです。

2019年4月より特定技能がスタートし近い将来、海外から多くの労働者が日本へ働きに来ます。その為にも外国籍可のお部屋が必要となります。

しかし、ここで本題に入りたいと思います。大家さんのものさしで書きます。

外国籍OKにすれば確かに直ぐに入居者は決まり大家さんにとっても家賃収入が入るので目先の事を考えればとても良いと思います。

私共でも直ぐに外国籍のお客様を付けることは可能です。しかし外国籍の方を1度入居させてしまうと、色々なトラブルが起こり後々大変になってしまうのが現状と今までの私の経験からになります。

日本に長く住んでいて日本のルールやマナーなどを理解している方(永住権、定住者、日本人配偶者、就労ビザ)は特に問題ないのですが

留学生などの若い層の方は、アルバイトをしながら学費を払ったり、母国に仕送りしたりと金銭的に余裕がない為、1つのお部屋に大体3〜4人で入居します。

そうなると、日本語もあまり理解できない彼らは、ゴミ出しのルールは守らない、自転車はマンション前に複数台置く、夜はお酒を呑みながら朝まで騒ぐ、近隣からの苦情、問題が起きた時に契約者に連絡が取れない・・・

また、彼らは基本自炊をするため、香辛料などの匂いが部屋中に残り消臭してもなかなか取れなかったり

複数人で住むため退去後のお部屋の修復費が、クリーニング費用、敷金などを預かっていても足が出てしまいます。

時には荷物を置いたまま連絡なしで帰国してしまうケースもあります。

また、同じフロアに先に住んでいた日本の入居者も出て行ってしまうリスクがあります。賃料に関しては、保証会社に加入するので心配はないのですが・・・

外国籍の方をOKにする際、大家さんに少しでも参考になれば幸いです。

まとめ

入居者を1番早く決める為には先ずは 仲介業者への広告料の還元(払い出し)が一番大事だと思います。

管理会社にお願いしている大家さんは、是非1度「広告料って客付業者様に還元してますか?それとも払い出しはしてないですか?」って聞いてみてください。

長い期間空室が続き、直ぐにでも家賃収入を得たいとお困りの大家さんは、1つの選択肢として外国籍可物件にするのも良いと思います。しかしトラブルも多くありますのでそれも踏まえて検討してみてはいかがでしょうか

当社にも外国籍の社員が数名おりますので、何かお困りごとがあれば力になれると思います。その際はどうぞお気軽にご相談ください

最後にもうひとつ、インターネット社会の今、お部屋に無料Wi-Fiを設置することにより入居者に大変喜ばれ成約につながるケースもここ最近は多いです。

裏道を使えば船橋駅まで徒歩5分?ファミリー向けの2DK

船橋本町通りに面するベイステート安間

船橋本町通りに面するこちらのマンションの ベイステート安間 1階には24時間利用できるジム エニタイムフィットネス が入っており、目の前には便利なセブンイレブン船橋宮本店があります。

マンションの斜め前には船橋の産婦人科と言えばココ!北島産婦人科さんがあり妊婦さんには心強い味方ですね・・・最近【船橋産婦人科クリニック】に名前が変わりました。

小さいお子様がいる方へ

直ぐ近くには、船橋ピコレール保育園(私立) とブルゥミング保育園 (私立) があり両園とも徒歩3分圏内になります。公立の宮本第一保育園も近くにあります。

こちらがオートロック完備のマンションエントランスになります。防犯カメラも付いており日勤管理人常駐(10:00~20:00)セキュリティー面も安心です。 

入り口には自動販売機も設置してあります

ベイステート安間物件情報

【ベイステート安間

【賃料】83.000円   

【管理費等】8.000円

【敷金】無し【礼金】無し 

【保証金・敷引・償却金】無し

【交通】京成本線 京成船橋駅 徒歩8分 大神宮下駅 徒歩3分 

所在地】 船橋市宮本1丁目

築年月】1994年12月 

【間取り】2DK(K2・ 洋室6帖)

【主要採光面】西 

【専有面積】39.10m  

【所在階数】9階/12階建

【入居可能日】相談

車を所有している方には朗報です。現在、敷地内に駐車場1台空きがあります 16.200円/月 

バイク置き場もありますが、こちらは3.300円/月になります 

まとめ

京成船橋駅から徒歩8分、京成船橋駅から徒歩6分、京成大神宮下駅は徒歩3分!マンションの周りにはUFJ銀行、千葉銀行船橋支店、スーパーヤマイチ、郵便局などが揃っていて生活にとても便利な駅近物件 新婚さんやカップルにもおすすめです

現在募集中の物件

ミニチュアダックスフンド飼育可物件 2SLDK 京成船橋駅 徒歩6分

船橋市本町3丁目エリアはこんなところ

船橋駅周辺ではなかなか出ないファミリータイプの ミニチュアダックスフンド 可物件がでました。もちろん チワワ、トイプードル、ポメラニアン など他の犬種もOKなペット可物件です!※小型犬に限る 

残念なことに船橋駅周辺は本当にペット可物件が少ないです

私も物件探しにだいぶ苦労しました。 

京成船橋駅より徒歩6分の好立地、京成本線の大神宮下駅にも徒歩約10分圏内

京成大神宮下駅を利用すれば、京成上野駅まで乗り換えなしで行くことができ、京成日暮里駅ではJR山手線へ乗り換えることもできます。

直ぐ近くには海老川の遊歩道があり、ジョギングや犬の散歩をするにはとても良い環境

実は私の犬の散歩コースでもあります。春にはご覧の通り桜が満開です

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マンション並びには 船橋で人気の焼肉店 将泰庵船橋本店があります 是非、一度足を運んでみてください

近郊にはスーパーのヤマイチ、郵便局、千葉銀行船橋支店、三菱UFJ銀行船橋支店、コンビニのファミリーマートがあり

船橋駅前通りには7階建てのダイソーギガ船橋店、深夜3時迄営業しているドンキホーテーもあり生活するにも大変便利な船橋市本町3丁目エリアになります。 

4月12日時点、現在空きありますのでお早めにどうぞ・・・  

グレイスコート船橋物件情報

【グレイスコート船橋】

【賃料】111.000円   

【管理費等】14.000円

【敷金】1ヶ月【礼金】1ヶ月 

【保証金・敷引・償却金】無し

【その他】保険料:21000円/2年間 鍵交換代:16500円 ペット飼育時:敷金1ヵ月増額(退去時償却)

【交通】京成本線 京成船橋駅 徒歩6分

所在地】 船橋市本町3丁目

築年月】1991年11月 

【間取り】2SLDK(リビングダイニングキッチン10.1帖・ 洋室4.7帖・洋室4帖・和室6畳)

【主要採光面】南西

【専有面積】58.8m

【所在階数】3階/11階建

【入居可能日】即時

まとめ

船橋駅近2SLDKのペット可希少物件!直ぐ近くに流れる海老川の遊歩道ではジョギングやのんびりと犬の散歩ができます。マンションの周りには三菱UFJ銀行船橋支店、千葉銀行船橋支店、スーパーヤマイチ、郵便局などが揃っていて生活にとても便利な 分譲賃貸のグレイスコート船橋

現在募集中の物件